Quórum en asambleas de propiedad horizontal: guía completa

El quórum es uno de los conceptos más importantes en las asambleas de propiedad horizontal. Determina si la asamblea tiene validez para tomar decisiones y es frecuente fuente de confusión y disputas. En esta guía explicamos todo lo que necesitas saber.

¿Qué es el quórum?

El quórum es el número mínimo de asistentes (o el porcentaje mínimo de coeficientes de copropiedad representados) que debe estar presente para que una asamblea pueda sesionar y tomar decisiones válidas.

Tipos de quórum en propiedad horizontal

Quórum deliberatorio

Es el porcentaje mínimo de coeficientes necesario para que la asamblea pueda instalarse y deliberar. Según la Ley 675 de 2001, la asamblea ordinaria de copropietarios se instala con un número plural de propietarios que represente por lo menos más de la mitad (50% + 1) de los coeficientes de copropiedad.

Quórum decisorio

Es el porcentaje necesario para que una decisión sea válida. Varía según el tipo de decisión:

• Mayoría simple: Más del 50% de los coeficientes presentes. Se usa para decisiones ordinarias como aprobación de presupuesto, elección de consejo, etc.
• Mayoría calificada (70%): Se requiere para decisiones que afectan significativamente la copropiedad, como cambios al reglamento de propiedad horizontal, imposición de expensas extraordinarias, entre otras.
• Unanimidad o supermayoría: Algunas decisiones extraordinarias pueden requerir porcentajes superiores según el reglamento de cada copropiedad.

Asamblea de segunda convocatoria

Si la asamblea de primera convocatoria no alcanza el quórum deliberatorio, se puede convocar a una segunda reunión. En esta asamblea de segunda convocatoria, se delibera y decide con cualquier número plural de propietarios que asistan, sin importar el porcentaje de coeficientes que representen.

La convocatoria a segunda reunión debe hacerse según lo establecido en el reglamento de propiedad horizontal, generalmente con al menos 10 días de antelación.

¿Cómo se calcula el quórum?

El quórum se calcula sumando los coeficientes de copropiedad de todos los propietarios presentes (incluyendo los representados mediante poder). Por ejemplo:

• Si una copropiedad tiene coeficientes que suman 100%
• Y asisten propietarios cuyos coeficientes suman 55%
• El quórum deliberatorio está alcanzado (55% > 50%)

Quórum por personas vs. por coeficientes

Es importante distinguir entre estos dos conceptos:

• Por personas: Cuenta el número de personas presentes, sin importar su coeficiente. Útil para verificar el "número plural de propietarios".
• Por coeficientes: Suma los coeficientes de copropiedad de los presentes. Es el criterio determinante para la validez de las votaciones.

Los poderes de representación y el quórum

Los poderes de representación permiten que un copropietario ausente delegue su participación a otro. El coeficiente del representado se suma al del apoderado para efectos del quórum y las votaciones. Es fundamental:

• Verificar que los poderes cumplan con los requisitos del reglamento
• Registrar los poderes antes de calcular el quórum
• Que el apoderado esté presente para que el poder tenga efecto

Errores comunes en el manejo del quórum

• No verificar coeficientes actualizados: Los coeficientes deben corresponder a la escritura vigente.
• Confundir quórum por personas con quórum por coeficientes: Una asamblea puede tener muchas personas pero pocos coeficientes, o viceversa.
• No registrar el quórum en el acta: Es obligatorio dejar constancia del quórum al inicio y durante la asamblea.
• No monitorear el quórum durante la asamblea: Si se retiran participantes, el quórum puede perderse y las decisiones tomadas sin quórum pueden ser impugnadas.

Cómo VotaFácil facilita el manejo del quórum

Con VotaFácil, el quórum se calcula automáticamente en tiempo real:

• Se muestra el porcentaje por personas y por coeficientes simultáneamente
• Se actualiza automáticamente cuando un participante ingresa o se retira
• Los poderes de representación se reflejan instantáneamente
• Se pueden capturar snapshots del quórum para documentar en el acta
• Se puede proyectar en pantalla para que todos los asistentes lo vean